di Maurizio Semplice—-
Negli anni ’50-’60 Roma diventa il laboratorio nazionale della speculazione edilizia: crescita a macchia d’olio, quartieri senza servizi, terreni agricoli trasformati in oro grazie a cambi di destinazione e deroghe. Le denunce di Antonio Cederna fissano il lessico (e la memoria) di quel periodo: il termine “palazzinaro” entra nell’uso comune per indicare gli imprenditori che si arricchiscono con la speculazione edilizia e la cattiva urbanistica.
Come funziona la rendita (ieri e oggi)
Il meccanismo chiave non è la “costruzione” ma la trasformazione del suolo: quando un terreno passa da agricolo a edificabile o quando un’area ottiene indici maggiori, il valore schizza. A determinarlo non è solo la destinazione urbanistica, ma anche la prossimità a infrastrutture e servizi (spesso finanziati con soldi pubblici). La differenza di valore – la rendita urbana – è la vera posta in gioco.
Le regole: piani, varianti, deroghe
A Roma il PRG del 1962 ha retto per decenni in un contesto di crescita disordinata, varianti e abusivismo; il nuovo Piano è arrivato solo nel 2008, introducendo perequazione e compensazioni, strumenti che sulla carta dovevano redistribuire benefici e oneri ma che hanno sollevato critiche per l’assenza di una cornice legislativa chiara e per gli effetti reali sulla città costruita. Traduzione: molte trasformazioni si sono fatte, ma la promessa di “qualità urbana” è rimasta spesso incompiuta.
Ombre e scandali: cosa non si è voluto vedere
L’intreccio fra edilizia, politica e intermediazioni economiche non è un fantasma del passato, tanto che (per arrivare ai giorni nostri) nel ciclo di Mafia Capitale diversi osservatori hanno segnalato criticità (tra le tante) anche nel campo urbanistico (autorizzazioni disinvolte, controlli carenti su prezzi e opere di urbanizzazione). Sono stati anni in cui si è chiesto di “rifare i conti” su molte operazioni e verificare responsabilità amministrative. Un altro capitolo riguarda poi la gestione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico (comunale e statale). Le cartolarizzazioni SCIP 1 e SCIP 2 hanno lasciato una scia di contenziosi, asset invenduti e risultati inferiori alle attese, mentre gli obiettivi ufficiali erano “valorizzazione” e riduzione del debito. La lezione che si può trarre è che senza governance e trasparenza, il pubblico cede valore e perde capacità di indirizzo.
Oggi chi ci guadagna davvero sono (guarda un po’) i proprietari fondiari e i grandi operatori. Il salto di valore lo fa infatti il suolo quando cambia “diritti edificatori”; costruire è solo la fase finale. Rendite e plusvalenze si concentrano a monte. Vengono poi gli intermediari finanziari e i veicoli societari che beneficiano nei passaggi di valorizzazione, cartolarizzazione e project financing, catturando fee e margini informativi. Per ultima naturalmente arriva la politica locale (rendite di consenso): vale a dire che promette opere pubbliche e “rigenerazione”, ma in assenza di monitoraggio stringente la quota collettiva dei benefici resta spesso lontana e, se va bene, modesta.
Cosa non si dice (o si dice poco)
La rendita non è tassata come dovrebbe (male italico a dir poco endemico): il grosso del valore nasce da decisioni pubbliche (piani, infrastrutture), ma il recupero per la collettività è spesso insufficiente. Strumenti come oneri, perequazione e contributi straordinari hanno avuto applicazioni incoerenti. Deroghe e varianti “a sportello” cioè sotto l’ombrello della “rigenerazione” si infilano spesso incrementi volumetrici e cambi d’uso con impatti cumulativi (traffico, servizi, verde) poco valutati.
C’è poi la questione della trasparenza limitata: analisi costi-benefici, convenzioni urbanistiche, stime delle plusvalenze e degli standard effettivamente realizzati che risultano difficili da ricostruire e spesso non sono pubblicati in modo comparabile, tanto che molteplici denunce civiche reclamano da anni audit indipendenti.
Lazio 2025: il nodo vero non è “costruire di più”, ma chi cattura il valore
Il ciclo demografico e la domanda abitativa non giustificano una nuova espansione “a tappeto”. Il punto è redistribuire la rendita per finanziare: ERP vero, servizi, verde, trasporti, manutenzione della città esistente. Senza un disegno fiscale-regolatorio serio, ogni “semplificazione” sposta ricchezza verso chi controlla il suolo, non verso la collettività.
Cosa si potrebbe fare
In primis trasparenza ex ante, vale a dire pubblicare per ogni operazione dati su valori dei suoli prima/dopo, costi/opere a carico dei privati, oneri versati, tempi di cantierizzazione; creare un catasto delle varianti consultabile online e in seguito clausole di recupero rendite, cioè un contributo straordinario obbligatorio sulle plusvalenze da varianti e cambi d’uso. Per ultimo sarebbe poi auspicabile la costituzione di Audit indipendenti sulle grandi operazioni avvenute negli ultimi 15 anni (incluso uso dei proventi delle dismissioni pubbliche) e verifica degli standard realizzati rispetto alle convenzioni.
Il Lazio oggi non è prigioniero del passato, ma ne ripete gli schemi: la ricchezza si crea prima del cantiere, quando si decide cosa e quanto si può costruire. Finché quella ricchezza resta privata e opaca, il conto lo paga la città: prezzi alti, servizi insufficienti, periferie fragili. La politica urbanistica che serve non deve essere “più veloce”, ma più giusta: regole stabili, dati pubblici, forte recupero delle rendite e in definitiva rigenerazione vera dove c’è bisogno.