di Maurizio Semplice—-
Ciclicamente, in questi tempi spasmodici e tristi, vengono alla ribalta alcuni nuovi termini che servono a colonizzare il nostro immaginario. È questo il caso del sostantivo “Gentrificazione”. Una pura operazione di marketing linguistico che serve a mascherare diverse vecchie politiche dettate esclusivamente dal profitto.
La gentrificazione è un processo di trasformazione urbana per cui un quartiere tradizionalmente popolare subisce una riqualificazione fisica ed economica, che porta all’insediamento di residenti con redditi più alti e conseguentemente a un aumento dei prezzi degli immobili e degli affitti. Questo fenomeno può causare l’espulsione della popolazione originaria, che non può più permettersi di vivere nell’area e la trasformazione dell’identità socioculturale del quartiere. In parole povere è un movimento del capitale, non delle persone, una sorta di neocolonialismo urbano 2.0.
Dal quartiere popolare al “distretto finanziarizzato”
Negli anni ’70–’80 il centro storico europeo era ancora abitato da ceti medi e popolari. Oggi, invece, i quartieri di pregio delle grandi città diventano asset class globali: il mattone non è più solo un bene d’uso, ma una forma di investimento speculativo, al pari delle azioni o dei bond.
Fondi immobiliari, REITs (Real Estate Investment Trusts) e grandi catene alberghiere operano nelle città globali secondo una logica di rendita massimizzata, non di residenza.
Nelle metropoli europee e nordamericane la recente gentrificazione ha tre tratti ricorrenti:
- Polarizzazione del mercato degli affitti: scarsa offerta e canoni in crescita sui segmenti accessibili. In Italia i canoni sono cresciuti in media del 3–4% annuo nel 2024 (Nomisma), con picchi maggiori nelle città a forte pressione turistica.
- Turistificazione/affitti brevi come acceleratori: il mix tra “short lets” e deregolazione incentiva la conversione del patrimonio abitativo da locazione residenziale a ricettivo extra-alberghiero.
- Regolazioni reattive: molte città stanno introducendo limiti e codici di registrazione; in Italia, dal 2024–2025, sono scattati CIN (codice identificativo nazionale) e nuove regole fiscali sugli affitti brevi (cedolare secca al 26% dal secondo immobile), ma non hanno avuto ancora una reale incidenza sul fenomeno.
Effetti sociali
Sommando tutte queste dinamiche il ceto popolare finisce (come sempre) per pagare il conto più salato; subisce gli sfratti e viene relegato nelle periferie estreme o nei comuni della cintura, perdendo reti sociali e accesso ai servizi e il ceto medio, non più in grado di sostenere canoni e prezzi nelle zone semi-centrali, viene progressivamente “espulso” e ridimensionato. Il risultato di questa invisibile ed inesorabile operazione è il restringimento del “cuscinetto sociale” che dava vitalità alla città; il centro diventa una vetrina per turisti e high spenders e la periferia un bacino di precarietà abitativa. La città finisce per essere non più spazio collettivo, ma merce.
Purtroppo, non è un disegno cospirativo, ma l’effetto combinato di politiche permissive e della logica del capitale: il mattone è sicuro, rende, e nelle città globali ha anche valore simbolico. L’“obiettivo” non dichiarato diventa allora quello di trasformare Roma, Parigi, Barcellona o Lisbona in hub di investimento e consumo, più che in luoghi di vita ordinaria.
Roma: i numeri dello spiazzamento
In questo scenario Roma è un caso paradigmatico di intreccio tra gentrificazione “classica” e turistificazione alle prese infatti con:
- lo spopolamento del Centro storico: in dieci anni, i residenti del Municipio I sono calati del 38%, con punte del –45% a Trastevere. Questo vuoto demografico è il sintomo principe del displacement;
- gli affitti in tensione: nel 2024 i canoni richiesti a Roma segnano un +12,2% su base tendenziale nel terzo trimestre. Nel 2024 Reuters fotografava un mercato “asciugato” in vista dell’attuale Giubileo, con monolocali in centro a partire da 900 €/mese in su e trasformazione verso affitti brevi;
- la pressione da affitti brevi: nel solo Centro storico si stimano oltre 20.000 unità in locazione breve. Questo rapporto (1 alloggio turistico ogni 4 residenziali) altera drasticamente l’equilibrio residenziale;
- sfratti e vulnerabilità: a Roma secondo SUNIA risultano (dato 2023) oltre 3.000 sentenze di rilascio (85% per morosità) e quasi 5.000 istanze di esecuzione: la faglia sociale corre proprio lì dove il mercato spinge di più;
- la domanda sociale irrisolta: in graduatoria ERP si contano 16.600 famiglie (dato 2024 Osservatorio Casa Roma), con ulteriore aumento nel 2025 (quasi 20.000). Il mismatch tra bisogno e offerta pubblica alimenta la pressione sui quartieri popolari.
Verso un modello alternativo
I numeri di Roma dicono che la città sta perdendo abitanti dove più li avrebbe voluti. La via d’uscita è meno slogan e più capacità regolatoria ossia tetti alle locazioni brevi nelle aree centro storico e nei rioni ad alta incidenza con contingenti e quote di residenzialità minima per scala di edificio, fondi di sostegno all’affitto mirati ai quartieri in gentrificazione (incrociando dati su sfratti e rialzi canoni) e (finalmente) un piano casa che restituisca alloggi veri (e a canoni vivibili) laddove il mercato, da solo, non può e non vuole farlo.
Il nodo è come sempre politico: le grandi città devono scegliere se continuare a competere per capitali e turisti o se difendere il loro tessuto sociale. Esperienze come i tetti agli affitti brevi, il social housing integrato o le cooperative edilizie mostrano che un’altra traiettoria è possibile vale a dire ricostruire centralità per classi medie e popolari e difendere la residenza come bene comune.